Закладная на квартиру: когда ее оформляют и что дает такой документ?

Закладная дает банку гарантию на случай, если тот, кто приобрел квартиру с помощью ипотечного кредита, не сможет выплачивать долг. Но заемщику не всегда может быть понятно, зачем она нужна, если в кредитном договоре и так написано, что он обязуется выплачивать ссуду.

Разбираемся, что представляет из себя закладная, зачем она нужна банку, как ее оформляют и что с ней нужно сделать, когда кредит за квартиру полностью погашен.

Суть закладной

Можно сказать, что закладная – это одновременно один из видов ценных бумаг и форма подтверждения факта предоставления ипотеки и наличия у заемщика обязательства.

По сути закладная представляет собой документ, который свидетельствует о том, что приобретенная в кредит недвижимость — это гарант выполнения обязательств. Если заемщик по каким-то причинам не сможет погашать долг, банк имеет право продать квартиру для того, чтобы вернуть средства, выданные для покупки недвижимости. Также при определенных условиях банк имеет право использовать закладную в качестве ценной бумаги. Например, частично или полностью реализовать ипотечные обязательства покупателя квартиры другой организации.

Отсутствие закладной не делает невозможным взыскание с должника средств в принудительном порядке, в том числе и с помощью реализации квартиры. Но если она есть, финансовой организации, которая выдала кредит, не нужно собирать большой пакет документов для подтверждения своих требований.

Обязательно ли оформляют закладную при выдаче ипотечного кредита

По закону оформлять закладную не обязательно — банк может самостоятельно принимать решение о том, будет ли составляться такой документ или нет. Но чаще всего финансовые организации используют право оформления закладной, поскольку ее наличие им выгодно.

Среди банков, которые не оформляют закладные, большая часть крупных финансовых организаций. При этом закладная может не оформляться для определенных случаев кредитования. Либо наоборот — в большинстве случаев не оформляться, а для исключительных, которые определил банк, она предусмотрена. Но если для конкретного случая банк определил, что закладная обязательна, без ее оформления взять ипотеку не получится.

В случае отсутствия закладной залог на квартиру также оформляется, но это происходит в другой форме. Например, может быть оформлено допсоглашение к ипотечному договору. Также информация о залоге может быть включена в акт приема-передачи, который подписывается перед получением денег на приобретение квартиры.

Почему нужно внимательно читать закладную

Если заемщик не смог выплатить кредит и допустил большую просрочку, дело может дойти до суда. При рассмотрении  дела о возможности продажи квартиры для взыскания средств суды часто опираются именно на закладную. Обычно пункты договора и закладной совпадают, но заемщикам стоит обратить внимание на этот момент. Если окажется, что в двух документах есть расхождения, суд будет в первую очередь учитывать то, что указанно именно в закладной.

Форма закладной – что в ней пишут

Единой формы, утвержденной законодательными актами, нет. Поэтому каждый банк может иметь свою форму, по которой составляется документ. Но принцип оформления закладной одинаков для всех банков — в них кратко вносят информацию, которая содержится в ипотечном договоре. В обязательном порядке в документ включается следующее:

• паспортные данные заемщика;
• информация о финансовой организации, предоставившей кредит;
• сведения о квартире. Обязательно приводится информация по стоимости жилья, реквизиты оценщика и сведения, подтверждающие право собственности;
• номер и дата регистрации права собственности на квартиру;
• сведения о кредитном договоре — его номер, дата подписания и место, где он заключен;
• сумма средств, выданная покупателю недвижимости, и процентная ставка;
• дата оформления закладной.

Когда оформляют закладную на квартиру

Банк оформляет ее с остальной документацией по ипотечному кредиту. Заемщику дополнительно ничего не нужно делать — достаточно только подписать документ.

Сейчас закладную можно оформлять как в бумажном, так и в электронном виде. Для подписания бумажной формы нужно прийти лично. Электронную форму можно подписать дистанционно. Для этого необходимо предварительно получить квалифицированную электронную подпись. Оформить такую подпись можно в удостоверяющих центрах, которые аккредитованы Минкомсвязи. Обычно срок действия подписи составляет один год. Использовать электронную подпись можно и при дистанционном подписании других документов, при совершении регистрационных действий, например, при оформлении права собственности на приобретаемую недвижимость.

Бумажную накладную банк хранит в депозитарии. Электронную форму документа также хранят в депозитарии, но в виде файла. Если понадобится узнать номер закладной, его можно посмотреть в личном кабинете на сайте финансовой организации либо обратиться в службу поддержки.

Какие документы нужны для оформления закладной

Перечень может отличаться в зависимости от требований финансовой организации. Но в нем нет каких-либо особых документов, которых не требуют при оформлении ипотеки. В список может входить следующее:

• паспорт заемщика — того, который берет кредит для покупки квартиры;
• справка, подтверждающая доход;
• документ, подтверждающий право собственности на приобретенную квартиру;
• акт оценки объекта, составленный независимым экспертом;
• техпаспорт.

Закладная не просто оформляется и подписывается, а потом хранится. Такой документ регистрируют. Для регистрации банк направляет закладную в Росреестр. После этого документу присваивается номер.

Когда могут передать обязательство

В некоторых ситуациях банк имеет законное право перепродать или передать обязательство заемщика. Например, в случае, когда финансовой организации срочно понадобились деньги. На практике таких случаев мало и происходят они чаще всего с некрупными банками. В таком случае без дополнительного согласования с заемщиком финансовая организация может:

• продать долг другой организации. В такой ситуации обязательство заемщика полностью переходит другому банку. Но это не означает, что условия погашения задолженности изменятся — нужно выплачивать ту же сумму и в течение того же срока, как прописано в договоре. Изменится только счет, на который нужно переводить деньги, о чем заемщику дополнительно сообщат;
• передать часть долга другой организации. В этом случае другой организации переходит только часть обязательства. Счёт, на который отправляются деньги, не меняется — заемщик продолжает выплачивать деньги тому же банку, в котором он и оформлял ипотечный кредит. Финансовая организация будет самостоятельно переводить платежи другой компании;
• обменяться закладными с другой организацией или физлицом. В этой ситуации счет для выплат также не изменяется.

В чем разница переуступки долга с закладной и без

Банк по закону может переуступить обязательство другой организации или физлицу независимо от того, есть закладная или нет. Но переуступка в этих двух случаях будет разной. Если закладная отсутствует, банк уступает право по договору об ипотеке после заключения договора цессии. Но есть важный момент — возможность оформления договора должна быть прописана в кредитном договоре, заключенном с заемщиком. Если такой информации нет, то и переуступка долга по договору цессии невозможна. Если оформлена закладная, в ней присутствует передаточная надпись. А при ее наличии получать согласие заемщика получать не нужно.

Как поступать с закладной после оформления кредита

После того, как весь кредит выплачен, закладную нужно забрать, чтобы снять с недвижимости обременение.

Способ получения закладной зависит от того, как она оформлялась:

• чтобы получить бумажную закладную, обращаются в банк. Финансовая организация должна вернуть закладную в течение месяца после обращения клиента. Но перед тем, как это сделать, банк делает в ней отметку о том, что обязательства выполнены. Если в течение месяца банк не вернул закладную, можно написать жалобу и направить ее руководителю отделения. После того, как закладная получена, можно обратиться в МФЦ. Для этого пишут заявление о снятии обременения и прикладывают погашенную закладную. Но при желании все можно сделать удаленно. В таком случае на сайте Росреестра заполняется заявление, прикрепляется копия закладной и ставится электронная подпись;
• электронную закладную забирать не надо. После погашения записи об ипотеке в Росреестре она будет автоматически аннулирована.

Как проверить аннулирование закладной

Если тот, кто выплатил кредит банку, хочет проверить закладную, это можно сделать на сайте Росреестра. Для этого нужно ввести адрес квартиры и ее кадастровый номер. Также погашение закладной можно проверить на сайте Госуслуг. В данных о квартире должен стоять прочерк в строке ограничений или обременений.

«Банк отказал мне в ипотеке. Как узнать причину и получить кредит на покупку квартиры?» Почему банки отказывают в ипотеке и как это можно исправить

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Как избежать неприятностей при оформлении ипотеки в банке. Советы эксперта